Ako na neprispôsobivého vlastníka

Bývanie v bytovom dome má v určitej miere charakter spoločného bývania čo spôsobuje vznik napätých situácii ktoré veľakrát prerastú do nekončiaceho sa konfliktu. Evidujeme že v mnohých bytových domoch nie sú vzťahy medzi vlastníkmi bytov nebytových priestorov a nájomníkmi ideálne. Príčiny hádok a konfliktov sú rôznorodé niekedy oprávnené ale častokrát aj nezmyselné a pochádzajúce zo zlosti ľudí. Merítkom kvality bývania sú určite aj dobré susedské vzťahy.

Akú úlohu v celom procese riešenia susedských sporov zastáva správca bytového domu kde môžete nájsť úpravu práv a povinnosti pri susedských a vzťahov a aké sú možnosti vyriešenia konfliktu?

Právna úprava susedských vzťahov je uvedená najvšeobecnejšie v Občianskom zákonníku a následne v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov ktorý použijeme pri problémoch v bytovom dome.

§127 Občianskeho zákonníka

Z ustanovenia § 127 Občianskeho zákonníka môžeme vyvodiť kedy dochádza k narúšaniu susedských vzťahov.

„Vlastník veci sa musí zdržať všetkého čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Preto najmä nesmie ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom prachom popolčekom dymom plynmi parami pachmi pevnými a tekutými odpadmi svetlom tienením a vibráciami nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a nešetrne prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok.“

Pri pojme "miera primeraná pomerom" ide o právne neurčitý pojem avšak ju treba chápať ako určité štandardy správania sa v určitej lokalite a v určitom čase. Toto správanie však musí byť v súlade so zákonom. Podľa toho je potom možné určiť čo už prekračuje mieru primeranú miestnym pomerom. Zásah do pokojného výkonu práva môžete nájsť aj pod pojmom imisia.

§11 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Právna úprava susedských vzťahov je obsiahnutá v § 11 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nasledovne:

„Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor spoločné časti domu spoločné zariadenia domu spoločné nebytové priestory príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.“

Hoci zákon v tomto ustanovení hovorí len o konaní vlastníka na ostatné osoby užívajúce byt alebo nebytový priestor sa myslelo v § 11 ods. 10 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „Vlastníci bytov a nebytových priestorov nájomcovia osoby ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby ktoré sa zdržiavajú v dome sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s). Za tým účelom je správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.“

Úprava vzájomných práv a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome môže byť upravená aj v nelegislatívnych predpisoch ako sú napríklad Domový poriadok. Dožadovanie sa ochrany by malo sledovať určitý stupeň a to podľa závažnosti konkrétneho konania. Nie je vždy potrebné domáhať sa ochrany na súde ak je túto ochranu možné dosiahnuť prostredníctvom iných orgánov.

Dohoda a kompromisné riešenie ako predchádzanie vzniku konfliktu

Úplne prvým krokom pri vznikajúcich nezhodách a nedorozumeniach je osobný pohovor a nájdenie „spoločnej reči“ so susedom teda vyriešenie často malých nedorozumení zmierlivou cestou a teda postupovať tak aby sme vzniku konfliktu predišli. Nie je potrebné sa hneď obracať na správcu alebo úrady práve takýmto unáhleným postupom by sme mohli situáciu len zhoršiť. Pri komunikácii so susedom sa častokrát dozvieme že konanie vlastníka vôbec nie je úmyselné a sused si svojho konania ani neuvedomoval. Jednorázové porušenie netreba dramatizovať veď sa to môže stať každému.

Zástupca vlastníkov správca alebo predseda spoločenstva ako mediátor

Vlastníci sa môžu obrátiť s prosbou o pomoc aj na zástupcu vlastníkov alebo správcu. Je dôležité si uvedomiť že obaja by sa nemali v takomto spore stavať do pozície rozhodcu ale skôr mediátora. Ako príklad pomoci môže byť výzva zo strany správcu na osobné stretnutie oboch strán resp. písomná výzva na upustenie od protiprávneho konania. Tento bod môže byť predmetom schôdze vlastníkov pričom je dôležité vlastníkov vyzývať aby komunikovali o svojich susedských problémoch. Dôležitý je aj empatický prístup a snaha o pochopenie oboch strán.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov veľakrát postavia správcu resp. predsedu spoločenstva do pozície arbitra ktorý je kompetentný riešiť aj ich vzájomné problémy v bytovom dome. Nespochybňujem že správca je osobou ktorá v očiach vlastníkov vzbudzuje istý rešpekt a autoritu avšak vyriešiť každý spor vzniknutý medzi susedmi je však väčšinou nad jeho sily.

Kontaktovanie mestskej polície

Ak problémy narastajú a situácia sa neupokojuje je na mieste zavolať mestskú políciu. Je potrebné si uvedomiť že políciu musíte volať v čase keď dochádza k narúšaniu susedských vzťahov. V kompetencii mestskej polície nie je konať v prípade že daná situácia už pominula pretože v prípade jej privolania polícia len zmonitoruje stav ktorý momentálne je. Zásah mestskej polície nemusí mať žiadnu váhu ak sa vlastníci pri konflikte nedomáhali nápravy včas.

Špecializované mediátorské kancelárie

Na riešenie susedských vzťahov vznikli aj špecializované mediátorské kancelárie. Mediácia je dobrovoľná mimosúdna činnosť ktorú vykonáva tretia nezúčastnená strana mediátor a ktorá sa snaží o urovnanie sporu medzi stranami. Mediátor je v pozícii nestrannej osoby a snaží sa o vyriešenie problému akceptovateľné pre obe strany. Výhodou mediácie je že je rýchlejšia a lacnejšia ako súdne konanie. Ak však nevedie k vyriešeniu sporu môže byť spustený ďalší právny proces.

Obecný alebo mestský úrad

Podľa povahy konania je ďalším krokom riešenie situácie na úrovni obce alebo mesta. Obec alebo mesto je príslušné riešiť najmä priestupky proti verejnému poriadku ochrane majetku a občianskemu spolunažívaniu. Na tento účel sa využíva priestupkové konanie ktoré je menej formálne ako súdne konanie avšak poskytuje určitú formu ochrany a riešenia sporov.

Súdne konanie

V prípade že sa nepodarí dosiahnuť riešenie vyššie uvedenými spôsobmi nezostáva iné ako sa domáhať ochrany na súde. V tomto prípade je potrebné podanie žaloby na príslušný súd. Súdne konanie je formálne a môže byť nákladné a časovo náročné. Súd môže rozhodnúť o rôznych opatreniach vrátane nariadenia predaja bytu alebo nebytového priestoru v prípade vážnych porušení práv ostatných vlastníkov.

Na záver je dôležité zdôrazniť že prevencia a snaha o zmierlivé riešenie sporov je vždy najlepšia cesta ako predchádzať zhoršeniu susedských vzťahov a dosiahnuť pokojné a harmonické bývanie.