Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „SVB“) je jednou z foriem výkonu správy bytového alebo nebytového domu. Spolu s vlastníkmi sa časom menia v domoch aj podmienky a ich možnosti. Vlastníci môžu kedykoľvek rozhodnúť o zmene formy výkonu správy, založiť si SVB alebo opačne rozhodnúť o jeho zrušení.
Založenie SVB
Založenie SVB upravuje § 7 zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon“) celkom podrobne. Čo je pre založenie a následne správne fungovanie SVB dôležité je zmluva o spoločenstve. Zákonom sú v § 7a stanovené náležitosti zmluvy o spoločenstve, ale len všeobecne.
Zmluva o spoločenstve musí obsahovať:
- názov a sídlo spoločenstva
- orgány spoločenstva a ich právomoc
- spôsob správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku
- úpravu práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
- úpravu majetkových pomerov spoločenstva
- spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv.
Rozhodujúce sú však detaily, ktoré vám pomôžu nielen úspešne založiť SVB, ale zvládnuť následný proces fungovania SVB. Detaily, ktoré je potrebné upraviť v zmluve o SVB, prípadne aj stanovách, a ktoré vyriešime spolu s vami.
Zrušenie a likvidácia SVB
O zrušení SVB rozhodujú vlastníci. Ide o jeden úkon, za ktorým však nasleduje náročnejší proces likvidácie. Likvidácia má svoje pravidlá upravené Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a Obchodným zákonníkom a ide o časovo náročný proces. Vo väčšine prípadov sa vyžaduje po zrušení SVB jeho likvidácia. Likvidácia SVB sa nevyžaduje, ak majetok SVB prechádza na iné SVB po zlúčení, rozdelení alebo splynutí. K týmto prípadom však dochádza ojedinele.
Medzi úkony, ktoré musia vlastníci a likvidátor zvládnuť, patria napríklad:
- rozhodnutie o zmene formy výkonu správy, zrušení SVB, novom správcovi a ustanovení likvidátora
- zápis vstupu SVB do likvidácie do registra SVB
- oznámenie v obchodnom vestníku, oznámenie známym veriteľom
- vypracovanie účtovných závierok a ich zverejnenie
- vypracovanie správy o priebehu likvidácie a jej schválenie
- podanie návrhu na výmaz SVB z registra SVB
Ak patríte medzi vlastníkov, ktorí sa rozhodli založiť SVB alebo ho zrušiť, vypustite všetky povinnosti z hlavy a prenechajte to na nás. Zabezpečíme celú administratívu za vás.
A na záver pár informácii o zrušení a likvidácii SVB
Kto je „iná osoba“ ustanovená za likvidátora?
- likvidáciu SVB vykonáva likvidátor
- likvidátorom môže byť:
- osoba, ktorá je zapísaná do zoznamu správcov vedeného podľa osobitného zákona tzv. správca konkurznej podstaty
- iná osoba, ak je zapísaná v registri fyzických osôb, s ustanovením za likvidátora súhlasí a mohla by byť inak ustanovená za člena štatutárneho orgánu spoločnosti
Inou osobou v zmysle písm. b) môže byť fyzická osoba, ktorá má spôsobilosť na právne úkony, prejavila súhlas s ustanovením do funkcie likvidátora (príslušnému úradu je potrebné predložiť pri oznámení vstupu SVB do likvidácie aj písomný súhlas likvidátora s ustanovením do tejto funkcie) a môže byť členom štatutárneho orgánu spoločnosti. Štatutárnym orgánom SVB je predseda SVB, kde zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vyžaduje, aby mal predseda vlastnícky vzťah k bytu alebo nebytovému priestoru v danom SVB a bol bezúhonný. Takže by malo ísť o bezúhonného vlastníka/spoluvlastníka bytu alebo nebytového priestoru v danom SVB, ak budeme za „člena štatutárneho orgánu spoločnosti“ považovať predsedu SVB.
Ak budeme ustanovenie zákona vykladať doslovne, členom štatutárneho orgánu spoločnosti môže byť fyzická osoba 18 rokov, ktorá má spôsobilosť na právne úkony a je bezúhonná. Z čoho nám vyplýva, že likvidátorom SVB môže byť správca konkurznej podstaty, fyzická osoba, vlastník bytu/NP, ale aj fyzická osoba nevlastník bytu/NP.
Vlastníci ustanovujú likvidátora a jeho odmenu spolu rozhodnutím o zrušení SVB.
Prečo ta likvidácia trvá tak dlho?
Povinnosťou likvidátora je bezodkladne po vstupe do likvidácie oznámiť vstup SVB do likvidácie všetkým známym veriteľom a zverejniť oznámenie o tom, že SVB vstúpilo do likvidácie a výzvu, aby veritelia SVB a iné osoby a orgány, ktoré sú tým dotknuté, prihlásili svoje pohľadávky a iné práva. Zverejnenie sa uskutočňuje v Obchodnom vestníku. Likvidátor je povinný zostaviť účtovnú závierku, konečnú správu o priebehu likvidácie a návrh na rozdelenie zostatku ku dňu skončenia likvidácie, nie však skôr ako 6 mesiacov po oznámení vstupu SVB do likvidácie.
„Dvojitá správa“?
V zmysle § 7d ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov:
„Spoločenstvo nemožno zrušiť podľa odseku 1 písm. a) ak nie je ku dňu zrušenia uzavretá zmluva o výkone správy.“
Zákonodarca týmto ustanovením chcel docieliť plynulosť prechodu výkonu správy z SVB na správcu, aby nenastala situácia, že bytový dom nemá správcu.
Teda v deň, kedy sa dochádza k zrušeniu SVB, musí mať bytový dom už uzatvorenú zmluvu o výkone správy. Na krátky časový úsek, presne od zrušenia SVB do zápisu likvidátora, kedy oficiálne začína likvidácia SVB, dochádza k dvojitej správe.
Aby sme tomu predchádzali, zmluva o výkone správy by mala obsahovať odkladaciu podmienku v súlade s § 36 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorej zmluva o výkone správy nadobudne účinnosť až po vstupe spoločenstva do likvidácie.
Od zrušenia SVB do času vstupu SVB do likvidácie musia orgány SVB svoju činnosť vykonávať v plnom rozsahu. Nový správca môže vykonávať správu domu až od vyznačenia vstupu spoločenstva do likvidácie.
Autor príspevku: JUDr. Jana Guoth
- Log in to post comments