Novela zákona č. 182/1993 Z. z. od 1.1.2025 2. časť

1. Zápisnica

Nová právna úprava:

§ 14a ods. 8

„Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať.Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny zo schôdze vlastníkov alebo originál hlasovacej listiny z písomného hlasovania, menný zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí hlasovali elektronicky, ako aj plnomocenstvá a meno, priezvisko a vyjadrenie overovateľa, ktorý odmietol podpísať zápisnicu.

Zápisnica musí obsahovať najmä:

1. termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,
2. odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu,
3. znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov,
4. iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov,
5. otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,
6. meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.

Znenie tohto paragrafu bolo doplnené v súvislosti s elektronickým písomným hlasovaním. Prílohy zápisnice novela rozšírila o tieto písomnosti:

• menný zoznam vlastníkov v dome, ktorí hlasovali elektronicky v rámci písomného hlasovania,
• meno a priezvisko overovateľa, ktorý odmietol zápisnicu či už zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania podpísať.

Doteraz v právnej úprave obsahuje len vyjadrenie, a teda hoci je to nelogické, takéto vyjadrenie overovateľa nemuselo obsahovať jeho meno a priezvisko.

Pre správcov a SVB, ktorí zvolávajú schôdzu a vypisujú písomné hlasovania, je podstatná informácia, ktorá sa síce do zákona priamo nedostala, ale nájdete ju v dôvodovej správe, a teda, že „výsledok hlasovania a zápisnica je zverejňovaná spôsobom v dome obvyklým, pričom prílohy zápisnice sú vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome prístupné k nahliadnutiu.“ Z toho nám vyplýva, že prílohy zápisnice tak ako sú menovite v zákone uvedené nemusia byť v dome spôsobom obvyklým zverejňované. Vlastník však má právo ich požadovať od správcu/SVB k nahliadnutiu.

2. Overovatelia písomného hlasovania

Nová právna úprava:

§ 14a ods. 4

„Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania. Podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné osvedčenie pravosti podpisov pri hlasovaní. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný. Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania za účasti dvoch overovateľov.“

Podľa súčasnej právnej úpravy sme overovateľov písomného hlasovania museli vopred schváliť na schôdzi vlastníkov, nebol v zmysle zákona prípustný iný spôsob.

Od 1.1.2025 je možno zvoliť overovateľov pre účely písomného hlasovania nielen na schôdzi vlastníkov, ale aj v písomnom hlasovaní.

Podotýkame však, že aj pre toto akoby prvé písomné hlasovanie, v ktorom si napríklad budete schvaľovať overovateľov na účely písomných hlasovaní do budúcna či už na dobu určitú alebo neurčitú, musíte mať zvolených zapisovateľov, ktorých aj tak musíte zvoliť na schôdzi vlastníkov.

Autor príspevku: JUDr. Jana Guoth