Realita v rámci bytovým domov už dávno nie je len o správe klasických „družstevných“ bytových domov. Trh sa už roky rozširuje o bytové domy postavené súkromnými spoločnosťami – developermi. V dnešnej dobe nie je ničím neobvyklým, že developer sa po postavení bytového domu následne stane aj jeho správcom. Developer si následne zriadi aj správcovskú spoločnosť, ktorá má záujem spravovať „svoje domy“. Či už zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov alebo zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov takýto postup správy bytového domu nezakazuje. Dôvody, ktoré developerov k tomu vedú, sú zväčša myšlienky veď my sme to postavili, je to naše a chceme si to spravovať, alebo my o tomto bytovom dome vieme všetko a čo bude vedieť taký nový správca? Tieto myšlienky developerov nie sú vždy úplne od veci, ale pozrime sa skôr aké situácie môžu v takomto prípade nastať, komu takýto spôsob správy môže najviac uškodiť a aké sú naše osobné skúsenosti.
Keď developer ostane väčšinovým vlastníkom v dome
Bez ohľadu na to, či takýto úmysel developer na začiatku mal alebo nemal, ak je developer dlhodobo väčšinovým vlastníkom v dome môže to negatívne vplývať najmä na ostatných vlastníkov v dome. Môže to byť spôsobené tým, že sa developer rozhodol si byty ponechať a prenajímať alebo neúmyselne a to, že sa developerovi byty nedarí predávať.
Hoci sa situácia na začiatku môže ostatným vlastníkom javiť bezproblémovo, časom už aj ako správca vieme, že kumulovanie moci v rukách jedného vlastníka nerobí v dome dobrotu. Hoci nechceme hádzať všetkých developerov do jedného vreca, realita je taká, že zo svojho projektu majú záujem vyťažiť čo najviac. Nepáči sa im ak je potrebné zvyšovať tvorbu do fondu prevádzky, údržby a opráv, investovať peniaze do prípadných opráv, ak sa navyšujú platby a poplatky všeobecne. Dobre vieme, že v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov rozhodujú o veciach týkajúcich sa domu vlastníci. Pokiaľ má developer vo vlastníctve príliš veľa bytov môže sa kľudne stať, že vo veciach, ktoré sa dotknú všetkých vlastníkov rozhodne sám. Rozhodne sám o navýšení fondu opráv, alebo naopak bude potrebné navýšenie blokovať, v prípade opráv vie rozhodnúť o zhotoviteľovi sám. Čo ak takéto konanie jedného vlastníka škodí celému domu? Aké možnosti majú ostatní vlastníci? Vlastníci rozhodujú o spoločných častiach, spoločných zariadeniach, príslušenstve a priľahlom pozemku ako o spoločnej veci, a právna úprava dáva v takomto prípade prehlasovaným vlastníkom možnosť obranného prostriedku a to je inštitút prehlasovaného vlastníka v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. Súd môže vo veci rozhodnúť a tak podporiť úmysel vlastníkov, ktorí boli prehlasovaní developerom, najmä pokiaľ je zjavné, že ide o dôležitú vec prospešnú pre celý dom.
V § 14a ods. 11 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :
„Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa § 14b nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.“
Developer nechce platiť do fondu opráv za jeho nepredané byty
Táto situácia nastáva najmä v prípade, ak sa byty developerovi nedarí predať, byty nie sú obývané a on má pocit, že za nich platiť nemusí. Nie málo krát sa s takým pokusom zo strany developerov stretávame, že žiadajú aby im boli platby do fondu prevádzky, údržby a opráv odpustené za byty, ktoré sa im doteraz nepodarilo predať. Žiaľ developer je takým istým vlastníkom bytu ako tí ostatní a preto aj naňho sa vzťahuje ustanovenie § 10 ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z.
V zmysle § 10 ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :
„Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu.“
Developer je správcom bytového domu a neplatí predpísané platby za jeho byty
Tak ako sme vyššie uviedli, sú na trhu aj takí developeri, ktorí za svoje byty naplatia úhrady za plnenia, preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv a poplatok za správu. Ak dlh dosiahne nejakú stanovenú výšku správca by mal štandardne od vlastníka dlh vymáhať. Čo ak je samotným správcom developer, ktorý za byty neplatí, nemá ich v záujme od seba prirodzene vymáhať, neuvedomuje si možné riziká a ako „správny“ správca domu to vie pred vlastníkmi aj do určitého času kryť. V takejto kombinácii developer – správca by mali byť vlastníci obozretní o to viac a intenzívne uplatňovať svoje právo nahliadania do dokladov týkajúcich sa správy domu.
V zmysle § 8b zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov medzi základné povinnosti správcu patrí povinnosť :
- hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,
- dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými,
- sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky, ...
Pokiaľ správca úmyselne nevymáha nedoplatky a cielene zatajuje fakt, že ako vlastník bytu neplatí predpísané zálohy ide o porušene zákona a preto odporúčame v tomto prípade podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu alebo domáhať sa plnenia povinnosti správcu súdnou cestou a nepochybne je v takom prípade namieste uvažovať nad zmenou správcu.
Z právneho pohľadu by sa mohlo zdať, že vlastník a správca sú tá istá osoba, a v tomto prípade je na mieste aplikácia § 584 Občianskeho zákonníka a teda splynutie práva a povinnosti v jednej osobe, „Ak akýmkoľvek spôsobom splynie právo s povinnosťou (záväzkom) v jednej osobe, zanikne právo i povinnosť (záväzok), ak zákon neustanovuje inak“.
Odborný názor je však taký, že vzájomné práva a povinnosti vyplývajúce zo zákona alebo zo zmluvy o výkone správy sú tak špecifické, že nemôže dôjsť k ich zániku v rámci splynutia ak je správca domu zároveň vlastníkom bytu v danom bytovom dome. Ak by sme sa zamysleli napríklad nad povinnosťou platiť úhrady za plnenia a preddavky do fondu prevádzky údržby a opráv inak, tak teda vlastník bytu nemá tu povinnosť ani tak voči správcovi (hoci v konečnom dôsledku on spravuje tieto finančné prostriedky) ale povinnosť voči ostatným vlastníkom a voči bytovému domu všeobecne a voči dodávateľom jednotlivých služieb (teplo, voda poistene, ...) s ktorými majú zmluvu uzatvorenú vlastníci správcom len zastúpení a nie samotný správca.
- Log in to post comments