Jednou zo základných povinnosti správcu bytového domu v zmysle § 8b ods. 1 písm. g) zákona č. 182/1993 Z. z. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je vymáhanie nedoplatkov na úhradách za plnenia, preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a poplatku za správu.
Zákon presne nestanovuje správcovi postup, ktorý ma pri vymáhaní aplikovať ale správca postupuje spravidla pri vymáhaní nedoplatkov vlastníkov postupmi v zmysle Občianskeho práva. V prípade, že si vlastník bytu alebo nebytového priestoru neplní svoje platobné povinnosti v súvislosti so svojím bytom alebo nebytových priestorom správca za účelom vymoženia pohľadávky využíva štandardné postupy ako sú zasielanie upomienok, predžalobné výzvy, dohoda o splátkach, vymáhanie nedoplatku v súdnom konaní, následne exekučnom konaní a v prípade vyššieho nedoplatku prostredníctvom dobrovoľnej dražby.
Predpoklady aplikácie jednotlivých krokov a presnejšie postupy sú zväčša upravené v Zmluve o výkone správy alebo v osobitných smerniciach správcu. Ani pri aplikácii štandardných postupov, ktoré sme vyššie uviedli nemá správca voľnú ruku. Na podanie návrhu na exekučné konanie alebo dobrovoľnú dražbu bytu správca vopred potrebuje ku každému konkrétnemu návrhu súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov v dome.
Síce zriedka ale predsa sa stretávame aj s menej štandardným postupom pri snahe vymôcť od vlastníka dlhované peniaze. Jedným z takýchto postupov je aj odpojenie bytu alebo nebytového priestoru od dodávok energií. Správca má takýto postup schválený v Zmluve o výkone správy alebo ho dáva schvaľovať vlastníkom na schôdzi alebo v písomnom hlasovaní. Jedná sa o odpojenie vlastníka od tepla, teplej alebo aj studenej vody.
Či sú tieto postupy v poriadku hoci by boli vlastníkmi schválené sa dočítate ďalej v tomto článku.
Odpojenie bytu alebo nebytového priestoru od tepla, teplej alebo studenej vody z dôvodu, že v rámci bytového domu vlastník dlhuje platby za poskytované plnenia je zásahom do vlastníckeho práva daného vlastníka. Predmet správy domu, jednotlivé práva a povinnosti správcu a vlastníkov navzájom sú upravené aj v Zmluve o výkone správy. Práve Zmluva o výkone správy je dokument kde si správca a vlastníci dojednajú aj nadštandardné postupy pri správe. Hoci by boli tieto postupy vlastníkmi riadne v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. schválené ešte neznamená, že sú v súlade s inými právnymi predpismi a sú uplatniteľné. Stále dookola rozprávame o tom, že Zmluva výkone správy je spotrebiteľskou zmluvou, a práve tento fakt je mantinelom pre niektoré postupy správcov a ustanovenia v Zmluve o výkone správy, ktoré by mohli byť neprijateľnými podmienkami v spotrebiteľskej zmluve o výkone správy z dôvodu rozporu s dobrými mravmi v rámci spotrebiteľskej legislatívy.
Aj v rámci správy sa vedie polemika či odpojenie vlastníka od energií nie je neprimeraným zásahom do vlastníckeho práva a zásahom v rozpore s dobrými mravmi. Súdy sa v tejto veci prikláňajú na stranu vlastníka. Podľa rozhodnutí súdov ide o neprimeraný zásah a formu nátlaku, ktorou sa chce docieliť úhrada nedoplatku, pričom samotné odpojenie vlastníka od energií nie je ešte spôsobom vymáhania nedoplatku. Z rozhodnutí súdov je zrejmé, že správca má v mene ostatných vlastníkov pri vymáhaní nedoplatkov dostatočne veľa možnosti na dosiahnutie cieľa, ktoré je potrebné využiť v prípade potreby v plnom rozsahu, a teda skôr ako odpojenie bytu od energií.
- Log in to post comments