Prečo je vypratanie spoločných priestorov v bytovom dome také dôležité.

Napriek opakovaným upozorneniam správcu to vlastníci bytov ignorujú.

Prečo je vypratanie spoločných priestorov v bytovom dome také dôležité?

Správca vlastníkov upozorňuje pred kontrolou, po kontrole a vlastníci to častokrát opakovane ignorujú. Hovoríme o zatarasovaní únikových chodieb a dlhodobom skladovaní vecí v spoločných priestoroch bytového domu. Vlastníci si bežne na chodbách a chodbičkách medzi bytmi odkladajú topánky, majú postavené menšie botníky, kvety, bicykle ale aj veľké skrine. Nemajú pocit, že tým ostatných vlastníkov nadmieru obťažujú a znemožňujú im prechod, veď kde tu jedna dve topánky, keď budú susedovi zavadzať tak ich odkopne, preskočí.

Ani za ideálnych podmienok nie je tento stav želaný. Myslím, že každý vlastník vie, že uskladňovanie veci na medziposchodiach a chodbách v bytovom dome je zakázané, napriek tomu tento zákaz permanentne vlastníci porušujú a neuvedomujú si aké riziko hrozí nielen im, bytovému domu alebo záchranným zložkám.

Hovorím o rizikách, ktoré sa spájajú s nepredvídateľnými udalosťami, ktoré môžu ohroziť život, zdravie alebo majetok vlastníkov ako sú napríklad požiar v bytovom dome.

V zmysle zákona č. 314/2001 Z.z. o ochrane pred požiarmi sú vlastník bytového domu, spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a správca bytového domu povinní zabezpečiť pri správe bytového domu plnenie úloh ochrany pred požiarmi, ktoré sa týkajú spoločných častí bytového domu a spoločných zariadení bytového domu. Jednou z týchto povinnosti, ktorej sa venujeme v tomto článku je povinnosť označovať a udržiavať trvale voľné únikové cesty, únikové východy a zásahové cesty, nástupné plochy a prístup k nim, ako aj prístup k uzáverom rozvodných zariadení elektrickej energie, plynu, vody a k požiarnym zariadeniam.

Už z laického pohľadu vieme, že za trvalo voľnú únikovú cestu nemôžeme považovať voľnú únikovú cestu pred a počas požiarnej kontroly. Aby sme v tom však mali jasno aj odborne za trvalo voľnú únikovú cestu sa v zmysle vyhlášky Ministerstva vnútra SR č. 94/2004 Z. z. považuje: „ trvalo voľná komunikácia alebo priestor v stavbe alebo na nej, ktorá umožňuje bezpečnú evakuáciu osôb za stavby alebo z požiarneho úseku ohrozeného požiarom na voľné priestranstvo alebo do priestoru, ktorý nie je ohrozený požiarom“.

Ako správca zabezpečuje dodržiavanie tejto povinnosti?

Z praxe viem, že správca zabezpečuje dodržiavanie tejto povinnosti voľnosti únikových ciest opakovanou a dôslednou edukáciou vlastníkov, náhodnými kontrolami a výzvami na odpratanie veci. S vlastníkmi je to v tomto prípade skôr beh na dlhé trate alebo skôr prehraný boj, a to do času kým nie je správcovi v tom lepšom prípade udelená pokuta alebo nenastane v bytovom dome situácia, kedy je potrebné dom bezodkladne evakuovať.

Zákon porušuje vlastník, pokutu dostane správca. Ako si s tým poradiť?

Krajské riaditeľstvo alebo okresné riaditeľstvo hasičského zboru môže uložiť pokutu vo výške do 16 596 eur právnickej osobe alebo fyzickej osobe – podnikateľovi, ktorá poruší povinnosť ustanovenú v zákone o ochrane pred požiarmi, a to aj zaporušenie povinnostioznačiť a udržiavať trvale voľné únikové východy, únikové a zásahové cesty, nástupné plochy a prístup k nim, prístup k uzáverom rozvodných zariadení elektrickej energie, plynu a vody a k požiarnym zariadeniam.

V zmysle zákona č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi pokutu nie je možné udeliť fyzickej osobe – vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru. Pokutu preto dostane správca daného domu, hoci urobil všetko čo je v jeho možnostiach, aby vlastníci zákon neporušovali.

Spravodlivé? Nie. Správca by nemal znášať túto sankciu. Ako si s tým poradiť, aby mala sankcia sankčný a výchovný charakter voči tej správnej osobe a teda vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru?

Milí správcovia nezabudnite zaradiť túto povinnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov medzi základné povinnosť vlastníka do Zmluvy o výkone správy. Čo je však nesmierne dôležité upravte si v Zmluve o výkone správy aj sankcie, ktoré môžu byť na vlastníka za nedodržanie povinnosti prenesené ako je napríklad vyššie uvedené sankcia uložená v podstate nespravodlivo správcovi. Obsahom Zmluvy by mal byť ajspôsob dokazovania nesplnia tejto povinnosti ako je predloženie fotografie alebo záznam z kamerového záznamu.

Odporúčania na záver:

• vyzývať vlastníkov na uvoľnenie únikových ciest a informovať ich o možných následkoch nielen pokút ale aj nezvratných problémoch pri evakuácii v dome alebo zásahu zdravotníkov
• upraviť túto povinnosť ako jednu zo základných povinnosti vlastníka v Zmluve o výkone správy
• v Zmluve o výkone správy upraviť aj sankčný mechanizmus za porušenie povinnosti, oprávnenie „zosobniť“ pokutu vlastníkovi
• v Zmluve o výkone správy upraviť aj spôsob dokazovania v prípade ukladania sankcie