Jednou z najzávažnejších vecí, ktoré sa v bytových domoch riešia sú financie. Riešia sa z rôzneho uhla pohľadu, riešia sa vysoké zálohové predpisy, tvorba do fondu prevádzky, údržby a opráv, finančné kompetencie, odmeny funkcionárov, drahé opravy a rôzne iné záležitosti týkajúce sa peňazí v bytových domoch. Mnoho správcov si určite pamätá, že finančné prostriedky vlastníkov boli na jednom účte správcu, alebo tzv. zberný účet, na ktorý všetci platili a až následne sa peniaze prevádzali na účty domov. Verím, že sú to už len spomienky správcov, a nie realita, ktorá by bola samozrejme v dnešnej dobe už v rozpore so zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Vlastníci sú na svoje peniaze hákliví, majú radi prehľadnosť a prístup k informáciám. Nemusíme si hovoriť, že tak ako správa domov je všeobecne špecifická oblasť aj bankové účty v bytových domoch nemajú štandardný režim. Ako je to dnes s bankovými účtami bytových domov a na čo majú vlastníci nárok si rozoberieme v tomto článku.
Právnu úpravu finančných prostriedkov bytového domu a bankovému účtu nájdete v § 8 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Pre každý bytový dom v správe musí správca zriadiť bankový účet, na ktorý vlastníci poukazujú svoje platby, a na ktorom sú finančné prostriedky domu vedené. Roky sa viedla polemika, či je správca povinný viesť len jeden alebo dva bankové účty, a teda účet služieb a účet fondu prevádzky, údržby a opráv. Dnes už vieme, že postačuje len jeden bankový účet, v rámci ktorého sa analyticky vedú financie za služby a financie fondu prevádzky, údržby a opráv. Len jeden bankový účet je pre dom ekonomicky výhodnejší, vzhľadom k tomu, že sa platia poplatky len za jeden bankový účet. Nie je však v praxi výnimočné, že mnoho správcov ide v režime dvoch bankových účtov pre jeden dom. Najväčším prešľapom pri správe domu v rámci financií je určite stav kedy sú finančné prostriedky domu vedené na účte správcu. Tento stav je protizákonný.
• Vlastníctvo bankového účtu domu
Bankové účty, ktoré sú správcom pre domy zriaďované nesmú byť vo vlastníctve správcu. Vlastníkom bankového účtu domu sú vždy vlastníci bytov a nebytových priestorov daného domu, ktorí sú správcom len zastúpení. Tento istý režim platí aj pre spoločenstva vlastníkov bytov. Správca ma k účtu domu dispozičné právo a práva a povinnosti vkladateľa podľa zákona č. 118/1996 Z. z. o ochrane vkladov.
Keď si však myslíte, že na Zmluve o zriadení bankového účtu nájdete mená všetkých vlastníkov v dome tak ste na omyle. Správca zriaďuje bankový účet domu v zmysle Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a na základe riadne schválenej a uzatvorenej Zmluvy o výkone správy. Ako vlastníci sú uvedení „ vlastníci bytov a nebytových priestorov domu na ulici VX v Košiciach, zastúpení správcom domu XY.
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je špeciálny zákon a tento svoj vzťah má určite v tejto oblasti aj k ustanoveniam Obchodného zákonníka.
§ 709 ods. 2 Obchodného zákonník hovorí : „Ak je zriadený bežný účet pre niekoľko osôb, má každý z nich postavenie majiteľa účtu“.
Všeobecne platí, že ako spolumajiteľ účtu môžem nakladať s finančnými prostriedkami podľa vlastného uváženia. To však neplatí pri bankovom účte domu. V tomto prípade sa musia vlastníci riadiť zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a rozhodovať o finančných prostriedkoch kolektívne, pričom vykonávateľom ich vôle je stále správca, resp. v prípade spoločenstva predseda.
• Právo vlastníka bytu/nebytového priestoru na informácie o pohyboch na účte domu
Vlastník bytu/nebytového priestoru v dome má právo na informácie týkajúce sa bytového domu nevynímajúc informácie ako sa nakladá s ich finančnými prostriedkami. Tieto informácie je povinný mu podávať v prvom rade správca. Zákon mu ukladá povinnosť predkladať vlastníkom jedenkrát ročne správu o činnosti správcu, ktorá sa okrem iného týka aj hospodárenia bytového domu. To však neznamená, že vlastník musí na informácie čakať stále ďalší rok. Zákon všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov priznáva právo na nahliadanie do dokladov týkajúcich sa správy domu.
V záujme správcu by mali byť informácie o finančnom hospodárení pravidelne prístupné vlastníkom, pretože informovaní vlastník má vždy pocit väčšej istoty a transparentnosti, ako vlastník, ktorému sú informácie zo strany správcu odmietané.
Všeobecné práva vlastníka/spoluvlastníka bankového účtu sú upravené aj v § 712 ods. 1 a ods. 2 Obchodného zákonníka nasledovne:
1) Banka je povinná oznámiť majiteľovi účtu údaje o prijatých a vykonaných platbách v lehotách a za ďalších zákonom ustanovených podmienok pre poskytovanie platobných služieb.
2) Majiteľ účtu je oprávnený požadovať, aby mu banka preukázala vykonanie platieb.
Už všeobecným ustanovením k právnej úprave v Obchodnom zákonníku je nižšie uvedené ustanovenie Zákona o platobných službách, ktorý upravuje problematiku podávania informácii o bankovom účte domu už špeciálne týkajúc sa konkrétne vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
§ 38 ods. 10 zákona č. 492/2009 Z. z. o platobných službách:
„Poskytovateľ platobných služieb, ktorý vedie platobný účet používateľa platobných služieb, ktorým je správca alebo spoločenstvo vlastníkov podľa osobitného predpisu spravujúci bytový dom vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, pričom na tomto platobnom účte sú vedené finančné prostriedky súvisiace so správou bytového domu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, je povinný aj bez súhlasu správcu alebo spoločenstva vlastníkov podľa osobitného predpisu raz ročne bezplatne písomne poskytnúť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru na základe jeho žiadosti, po preukázaní jeho totožnosti a výpisu z listu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ktorý nie je starší ako tri mesiace a ktorý nemusí byť určený na právne účely, informáciu o aktuálnej výške zostatku použiteľných finančných prostriedkov a platobných operáciách uskutočnených na tomto platobnom účte za obdobie predchádzajúcich šiestich kalendárnych mesiacov súvisiacich s odpísaním sumy platobnej operácie z tohto platobného účtu. Poskytovateľ platobných služieb môže vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru poskytnúť informáciu podľa prvej vety aj opakovane, pričom za každé ďalšie poskytnutie takej informácie môže poskytovateľ platobných služieb účtovať poplatok, ktorý musí byť primeraný a v súlade so skutočnými nákladmi poskytovateľa platobných služieb.“
Túto povinnosť zákon o platobných službách priznáva bankám, nie správcovi.
Hoci by si vlastníci mohli myslieť, že budú mať v zmysle zákona o platobných službách informácie o tom koľko platí mesačne jeho sused sú na omyle. Vlastník má právo len na informácie o výške zostatku na účte domu a debetných operáciách, a teda čo z účtu domu správca platil.
Ak však majú toto právo vlastníci a nie je tu rozpor s ochranou osobných údajov, ktorou sa tak často oháňame, prečo by nemohol takýto prístup k bankovým pohybom vlastníkom zabezpečiť aj správca?
Toto právo je priznané vlastníkom na základe zákona, a teda aj k spracovaniu prípadných osobných údajov dochádza v tomto prípade na základe zákona.
Hoci má právo na tieto informácie každý vlastník, nestotožňujem sa, aby mal pasívny prístup k bankovému účtu domu každý vlastník. Primeraným riešením je že pasívny prístup má zriadený zástupca vlastníkov a v prípade spoločenstva členovia rady ako kontrolný orgán.
Niežeby správca tento prístup nechcel vlastníkom dať z dôvodu, že nie čo skrýva, ale povedzme si pravdu, po čase by reálnu kontrolu robilo len chabé percenta vlastníkov. A možno aj to jedno percento vlastníkov by správcu neustále „terorizovalo“ otázkami, že čo a prečo sú jednotlivé platby z účtu realizované a nepočkalo by napríklad na schôdzu vlastníkov alebo výpis z fondu prevádzky, údržby a opráv, kde by dostalo požadované vysvetlenie.
Dôvodom zavedenia tejto právnej úpravy bolo zvýšiť ochranu finančných prostriedkov vlastníkov pred prípadnými neoprávnenými zásahmi správcu alebo predsedu spoločenstva.
- Log in to post comments