Pojem „Domový poriadok“ pozná snáď každý vlastník bytu. Domové poriadky tu v rámci bytových domov boli aj v minulosti, zväčša vyvesené v suteréne bytové domu v sklenenom ráme ale sú tu aj teraz, trošku iné, trošku modernejšie, prísnejšie a vymožiteľné.
Práve o sankciách v domovom poriadku, ktoré sme v ňom v minulosti štandardne nevideli a ich vymáhaní bude tento článok.
Domový poriadok je dokument, ktorý sumarizuje vlastníkmi vopred dohodnuté pravidlá a zásady správania sa v bytovom dome pri výkone práv a povinnosti nielen vlastníkov v dome ale aj nájomcov, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa v dome zdržiavajú pri užívaní spoločných častí domu, zariadení domu, príslušenstva domu a priľahlého pozemku. Na platnosť a záväznosť domového poriadku je nutné riadne schválenie domového poriadku súhlasom nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov v dome. Vo všeobecnosti platí, že v domovom poriadku si vlastníci môžu dohodnúť pravidlá správania sa v dome, práva a povinnosti, ktoré zákon o vlastníctve bytov nešpecifikuje ale taktiež ich limity a prípadné sankcie za ich porušenie.
Slovné spojenie „vlastníci si dohodnú“ je v tomto momente veľmi dôležité, pretože si treba uvedomiť, že domový poriadok nie je dokument, ktorý vlastníkom predkladá správca a schvaľuje správca. Je to dokument obsahujúci pravidlá, na ktorých dodržiavaní sa vlastníci zhodli medzi sebou.
V minulosti sa opakovane vlastníci zamýšľali nad tým, načo im je domový poriadok s pravidlami, ak pri ich nedodržiavaní nie je vlastník nijako potrestaný sankciou a môže v porušovaní pravidiel pokračovať naďalej. Možnosť zavedenia sankcii v domovom poriadku zvyšuje jeho spoločenskú hodnotu a vlastníkov to motivuje k jeho dodržiavaniu. Účelom zavedenia sankcii v domovom poriadku nie je prioritne od vlastníkov účelovo získavať peniaze, sankcie majú v prvom rade preventívny a zabezpečovací charakter, až následne nastupuje ich sankčný charakter.
Problémom môže byť kontrola dodržiavania sankcií a ich vymáhanie. Detaily týchto úkonov by mali byť súčasťou domového poriadku ale taktiež Zmluvy o výkone správy a v prípade spoločenstva aj Zmluvy o spoločenstve. Vlastníci sú povinní dodržiavať domový poriadok zo zákona. Odporúčame, aby ustanovenie o dodržiavaní domového poriadku bolo ja súčasťou Zmluvy o výkone správy alebo Zmluvy o spoločenstve s odkazom na hrozbu sankcií pri jeho nedodržaní, ktoré sú súčasťou riadne schváleného domového poriadku.
Sankcie bude spravidla ukladať a následne aj vymáhať správca alebo predseda spoločenstva bežným spôsobom v zmysel občianskeho práva. Toto oprávnenie správcu alebo predsedu spoločenstva by malo byť už vopred dohodnuté aj v Zmluve o výkone správy alebo v Zmluve o spoločenstve.
Správca nie je osoba, ktorá je fyzicky v bytovom dome každý deň, a teda nevie odsledovať porušovanie domového poriadku. Obsahom domového poriadku by mala byť aj úprava, kto je oprávnený správcovi alebo predsedovi SVB nahlasovať porušenie domového poriadku. Právo nahlásiť porušenie domového poriadku by mohol mať každý vlastník v dome, ktorý ale musí správcovi alebo predsedovi predložiť aj hodnoverný a jasný dôkaz o jeho porušovaní, pričom nahlásenie porušenia domového poriadku by malo byť predložené v písomnej forme, aby sa v budúcnosti nespochybnil postup správcu a predsedu spoločenstva. Dôkazným prostriedkom môže byť všetko čo prispeje k objasneniu veci, pričom bolo získané zákonným spôsobom. Môže to byť výsluch vlastníkov, listina, obhliadka, kamerový záznam a podobne. Nie je možné hodiť na plecia správcu alebo predsedu hľadanie dôkazov, ktoré by potvrdili alebo vyvrátili tvrdenia vlastníka, ktorý má za to, že dochádza k porušovaniu domového poriadku.
Presne a jasné by mali byť v domovom poriadku definované aj sankcie, ich výška a činnosti, ktorými dochádza k porušovaniu domového poriadku. Výška sankcie by mala byť primeraná skutku, ktorým došlo k porušeniu domového poriadku ale zároveň by mala plniť prevenčnú funkciu, a teda aby sa osoba skutku znovu nedopustila. Zväčša sa bavíme o sankciách, ktoré majú peňažný charakter, ale v domovom poriadku si môžu vlastníci schváliť aj sankcie nepeňažného charakteru ako sú napríklad upratanie v bytovom dome alebo pred bytových domom, vykonanie nejakých prác v dome alebo ospravedlnenie. Vymožená peňažná sankcia je potom v zmysle § 10 ods. 2 písm. e) zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu.
Zákon o vlastníctve bytov hovorí o dodržiavaní domového poriadku nielen vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, ale aj nájomcami, osobami, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osobami, ktoré sa zdržiavajú v dome pri užívaní spoločných častí domu, zariadení domu, príslušenstva domu a priľahlého pozemku. Všetky tieto osoby, okrem vlastníkov na jednej strane nemajú dosah na schvaľovanie domového poriadku a na druhej strane správca alebo predseda spoločenstva nie je oprávnený spracovávať ich osobné údaje na to, aby ich mohol sankcionovať. Práve preto by sankcionovanie za porušenie domového poriadku malo smerovať vždy len voči vlastníkom bytov a nebytových priestorov, ktorí nesú zodpovednosť aj za konanie osôb, ktoré užívajú ich byty alebo nebytové priestory.
Vlastníci si musia uvedomiť, že pravidlá, ktoré si v dome schvália nesmú odporovať všeobecným právnym predpisom. V rozpore by bolo napríklad schválenie zákazu prenajímať byť v osobnom vlastníctve alebo zákaz chovať domáce zvieratá ako je napríklad pes. V rozpore so všeobecnými právnymi predpisu už ale nebude povinnosť upratať spoločné priestory znečistené psom alebo povinnosť viesť psa v spoločných priestoroch na vôdzke.
Domový poriadok by mal byť schválený v každom dome individuálne, pričom pri tvorení jeho obsahu je potrebné zohľadniť podmienky a zvyklosti každého domu osobitne nevynímajúc úpravu sankcií, ktoré nie sú povinnou súčasťou každého domového poriadku. Zverejnenie domového poriadku v domu jednostranne spracovaného správcom, ktorý nebol riadne vlastníkmi schválený nemá v dome pre vlastníkov záväzný charakter.
- Log in to post comments