Správu bytových a nebytových domov upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon“). Správa domu môže byť zabezpečovaná profesijným správcom bytových domov na základe zmluvy o výkone správy alebo zriadením spoločenstva vlastníkov bytov (ďalej len „SVB“) ako správa vlastného majetku.
Spoločenstvá vlastníkov bytov si správu vykonávajú sami prostredníctvom volených orgánov. SVB môže rozhodnúť, že časť svojich povinností si budú zabezpečovať prostredníctvom tretej osoby, ktorá ponúka služby, aké potrebuje SVB. Fyzické alebo právnické osoby, ktoré ponúkajú služby pre SVB, sú v praxi väčšinou správcovské spoločnosti.
V prípade, že SVB si nestíha plniť svoje povinnosti alebo nie je tak odborne zdatné, aby dokázalo zabezpečiť všetky svoje činnosti a povinnosti, môže uzatvoriť na výkon niektorých týchto činností mandátnu zmluvu s treťou osobou. Obsahom mandátnej zmluvy nesmie byť výkon správy v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a preto slovo „výkon správy“ sa v nej nesmie použiť. Mandatár nie je správcom bytových a nebytových domov, ako sa niektorí nielen vlastníci domnievajú.
Právna úprava
V zmysle § 6 ods. 3 a ods. 4 zákona:
„3) Na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve.
4) Ak boli v dome uzavreté zmluvy v rozpore s odsekom 3, je platná len zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve uzavretá ako prvá. Ostatné zmluvy dohodnuté na správu domu, ako aj iné zmluvy v rozpore s odsekom 3, sú neplatné.“
Aj napriek tomu, že SVB má uzatvorenú mandátnu zmluvu a viaceré činnosti zabezpečuje tretia osoba, správcom stále ostáva SVB.
Čo je to mandátna zmluva?
Právna úprava mandátnej zmluvy je zakotvená v § 566 až 576 Obchodného zákonníka. Podľa definície mandátnej zmluvy „sa mandatár zaväzuje, že pre mandanta na jeho účet zariadi za odplatu určitú obchodnú záležitosť uskutočnením právnych úkonov v mene mandanta alebo uskutočnením inej činnosti, a mandant sa zaväzuje zaplatiť mu za uvedené odplatu.“
Na uzatvorenie mandátnej zmluvy medzi SVB a nejakou spoločnosťou (podnikateľom) sa použije § 262 Obchodného zákonníka, na základe ktorého sa zmluvné strany dohodli, že ich zmluvný vzťah sa bude riadiť Obchodným zákonníkom, aj keď nie je SVB podnikateľom.
Kto vyberá a schvaľuje mandatára?
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nerieši schvaľovanie a uzatváranie mandátnej zmluvy, preto možno predpokladať, že na schválenie mandatára a uzatvorenie mandátnej zmluvy postačuje v zmysle § 14b ods. 4 zákona súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov prítomných na schôdzi alebo v písomnom hlasovaní.
§ 14b ods. 4 zákona:
„O veciach, ktoré nie sú upravené v odsekoch 1 až 3, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.“
Aké sú náležitosti mandátnej zmluvy?
Podstatnými náležitosťami mandátnej zmluvy sú:
- určenie zmluvných strán
- určenie obchodnej záležitosti
- spôsob zariadenia obchodnej záležitosti
- dojednanie o odplate
Pri určení zmluvných strán je potrebná identifikácia, kto je mandant a kto mandatár s uvedením všetkých identifikačných údajov (názov, sídlo, zástupca, IČO, DIČ, bankový účet a podobne). Pri určovaní obchodnej záležitosti si musia SVB a mandatár stanoviť rozsah činnosti, ktorú bude mandatár vykonávať a jej spôsob vykonávania.
Aké sú povinnosti mandatára?
- Postupovať s odbornou starostlivosťou
- Vykonávať dohodnutú činnosť podľa pokynov a v súlade so záujmami mandanta
- Oznámiť mandantovi informácie a okolnosti, ktoré môžu mať vplyv na zmenu pokynov mandanta
- Vykonávať dohodnutú činnosť osobne, ak to upravuje mandátna zmluva
- Pri výpovedi zmluvy upozorniť na opatrenia potrebné preto, aby sa predišlo vzniku škody
Ukončenie mandátnej zmluvy
Mandátnu zmluvu môže vypovedať tak mandant, ako aj mandatár. Pri vypovedaní zmluvy je odlišný okamih nadobudnutia účinnosti výpovede:
- Mandant môže mandátnu zmluvu vypovedať kedykoľvek čiastočne alebo v celom rozsahu.
- Účinnosť výpovede zo strany mandanta nastáva okamihom, kedy sa mandatár o výpovedi dozvedel alebo mohol dozvedieť, alebo uplynutím doby určenej vo výpovedi.
Mandatár môže vypovedať mandátnu zmluvu s účinnosťou ku koncu kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená mandantovi, ak z výpovede nevyplýva neskorší čas.
Zodpovednosť mandatára
Mandant je povinný odovzdať včas mandatárovi veci a informácie potrebné k zariadeniu činnosti. Mandatár zodpovedá za škodu na veciach prevzatých na zariadenie činnosti od mandanta a taktiež od tretej osoby. Mandatár sa môže vyviniť zo zodpovednosti za vzniknutú škodu len tým, že preukáže, že škodu nemohol odvrátiť ani pri vynaložení odbornej starostlivosti.
Autor príspevku: JUDr. Jana Guoth
- Log in to post comments