Správna formulácia otázky na schôdzi alebo v písomnom hlasovaní

Vlastníci bytov a nebytových priestorov (ďalej „vlastníci“) prijímajú svoje rozhodnutia na schôdzi vlastníkov alebo v rámci písomného hlasovania, ktoré sú záväzné pre vlastníkov a správcu a vznikajú z nich úkony, ktoré majú následky.

Každému rozhodnutiu vlastníkov však predchádza položenie otázky o ktorej vlastníci rozhodujú.

V rámci rozhodovania o veci vlastníkov skôr trápi výsledok, správne spočítanie hlasov. Správcov však častokrát potrápi aj otázka o ktorej vlastníci hlasovali. Poznáte ten pocit, keď si správca povie : „aaa pôjdem radšej ja na tu schôdzu, lebo zase ako to budú rozhodovať, ako to zapíšu“ a ja správca to mám na základe tohto ich rozhodnutia plniť.

Problém nastáva ak otázka nie je v súlade s platnou legislatívou, je nezmyselná alebo neobsahuje všetky údaje potrebné k tomu, aby mohol správca následne znenie prijatého rozhodnutia v mene vlastníkov naplniť. Výsledkom zle položenej otázky je zväčša nejasný výsledok hlasovania, ktorý je priestorom pre spory medzi správcom a vlastníkmi ale aj vlastníkmi medzi sebou.

Kým pri vyhlasovaní písomného hlasovania máme priestor na prípravu otázok, na schôdzi vlastníkov nás požiadavky na hlasovanie o veciach môžu aj prekvapiť, preto je dobré aby sme všeobecne vedeli otázky postaviť správne.

V § 14b ods. 1-3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej „zákon“) nás zákon obsahovo smeruje k poskladaniu obsahu otázky tým, že upravuje jednotlivé obsahové možnosti hlasovania. Ide však len o účel hlasovania, od ktorého sa odvíja aj potrebné kvórum na riadne prijatie rozhodnutia vlastníkov. Otázka sa však skladá zväčša z viacerých maličkosti, ktoré rozhodujú ale zabúdame na nich.

Zákon nám hovorí, že v rámci písomného hlasovania hlasovacia listina musí obsahovať úplné znenie schvaľovaného návrhu. V prípade schôdze vlastníkov zápisnica obsahuje znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov, ktoré samozrejme vychádzajú z predložených otázok, o ktorých vlastníci hlasovali.

Ako teda začať skladať otázku na schôdzu alebo písomné hlasovanie?

1. Slovo SÚHLASÍTE je základ, vzhľadom k tomu, že vlastníci svoje rozhodnutie prejavujú vyjadrením súhlasu alebo nesúhlasu. Odporúčame teda, aby každá otázka začínala slovom „súhlasíte“.
2. Za slovom súhlasíte by mala nasledovať činnosť, ktorá je predmetom schvaľovania ako napríklad :
   • Súhlasíte s vybudovaním
   • Súhlasíte s maľovaním
   • Súhlasíte s voľbou/odvolaním
   • Súhlasíte so schválením/vypovedaním
   • Súhlasíte s výberom
   • Súhlasíte so zvýšením/znížením....
3. Predmet otázky, a teda vec/predmet/osoba, ktorej sa otázka týka:
   • Súhlasíte s vybudovaním výťahu/balkónu
   • Súhlasíte s maľovaním schodísk
   • Súhlasíte s voľbou/odvolaním zástupcu vlastníkov/správcu/predsedu
   • Súhlasíte so schválením/vypovedaním úveru/zmluvy o výkone správy
   • Súhlasíte s výberom zhotoviteľa na ...
   • Súhlasíte so zvýšením/znížením....tvorby príspevku do FPÚO/poplatku za správu
4. Dodatok otázky
   „Dodatok otázky“ ako sem nazvali skôr záverečnú časť otázky môže napríklad informácie o :
   • dodávateľovi
   • rozpočtovom náklade/cene diela
   • meno a priezvisko osoby/názov spoločnosti
   • zvýšení FPÚO/poplatku – určenie sumy
   • časové obdobie na ktoré sa veci schvaľujú/dátum od kedy sú veci schválené

Bez ohľadu na to ako otázku poskladáte, otázka by mala byť jasná a zrozumiteľná bez možnosti voľby a podmienok. Vlastník musí presne vedieť za čo hlasuje.

Nesprávne položené otázky:

• Súhlasíte s vymaľovaním schodísk zelenou alebo bielou farbou?
• Súhlasíte s vymaľovaním schodísk zelenou formou, spoločnosťou Maliar s.r.o. v zmysle predloženej ponuky v rozpočtovom náklade 1000 Eur ak to spoločnosť Maliar s.r.o. stihne vymaľovať do 20.2.2025?
• Súhlasíte s ukončením zmluvy o výkone správy so správcom „X“ výpoveďou alebo dohodou?

Otázky obsahujú možnosti, z ktorých však nie je možné si vybrať alebo podmienku o ktorej vopred nevieme či bude splnená.

Informácie na ktoré zabúdame, ale sú veľmi dôležité :

! Termín od kedy nastáva zmena, ktorá sa schvaľuje.

! Termín od kedy dochádza k zvýšeniu/zníženiu poplatku/FPUO.

! Schválenie poverenej osoby oprávnenej podpísať zmluvu o výkone správy/zmluvu o SVB ich výpoveď, zmenu, zánik (schvaľuje sa v jednom bode so schválením zmluvy o výkone správy/SVB).

! Ak zákon vyžaduje schválenie zmluvy, nie je postačujúce že vlastníci schvália len predmet otázky (napr. vlastníci schvaľujú úver, vlastníci schvaľujú vstavbu, nadstavbu – v tomto prípade je nutné „vlastníci schvaľujú zmluvu o úvere, zmluvu o vstavbe, ... )

Negatívne postavená otázka

Veľmi výnimočne sa stáva, že je otázka v rámci hlasovania postavená negatívne. >Napr. „Nesúhlasíte s odvolaním zástupcu vlastníkov Jožka M. ? „ Otázku je možné takto položiť avšak na vlastníkov pôsobí zmätočne. Je potrebné dávať pozor pri jej vyhodnocovaní. Negatívne postavenie otázok neodporúčame.

Pripravili sme malú ukážku ako otázky správne formulovať:

1. Súhlasíte so zvýšením tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv na sumu 1 Eur/m2 s účinnosťou od 1.3.2025?
2. Súhlasíte so zvýšením tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv zo sumu 0,5 Eur/m2 na sumu 1 Eur/m2 s účinnosťou od 1.3.2025?
3. Súhlasíte so zvýšením tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv o sumu 0,5 Eur/m2 s účinnosťou od 1.3.2025?
4. Súhlasíte s vypovedaním zmluvy o výkone správy so správcom XY k 1.3.2025 a poverením Jožka Mrkvičku na podpis výpovede?
5. Súhlasíte s účelom použitia prostriedkov FPUO - maľba schodísk? (za účelom odsúhlasenia účelu použitia FPUO)
6. Súhlasíte s maľbou schodísk spoločnosťou Maliar s.r.o. v zmysle predloženej ponuky č. 1 v rozpočtovom náklade 1000 Eur ? (za účelom odsúhlasenia konkrétneho zhotoviteľa – ponuky)
7. Súhlasíte s voľbou overovateľa Janko Mrkvička pre účely písomného hlasovania od 1.3.2025 na dobu neurčitú? (odporúčame do jednej otázky dať len jedno meno)
8. Súhlasíte s programom schôdze? (program je na začiatku schôdze potrebné schvaľovať)