Zmena vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome je spúšťačom viacerých úkonov či už na strane vlastníka alebo správcu. Je potrebné urobiť zmenu v evidencii vlastníkov, vyriešiť zodpovednosť za konečné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu, ... .
Pri „plánovanej“ zmene vlastníka ako sú napríklad kúpne, darovacie alebo zámenné zmluvy by správca v súvislosti s vystavením potvrdenia o tom, že na byte alebo nebytovom priestore za účelom katastrálneho konania nie sú nedoplatky správca vie resp. predpokladá zmenu vlastníka v nejakom časovom horizonte.
Pri zmene vlastníka po dedičskom konaní alebo vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov niekedy ani len netušíme, že došlo k zmene vlastníka na priestore kým sa nám napríklad nevráti obálka s konečným vyúčtovaním alebo ideme pripravovať schôdzu vlastníkov alebo písomné hlasovanie.
A práve „právo hlasovania v prípade zmeny vlastníka“ nás dnes bude zaujímať.
V zmysel § 19 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon“) :
„Spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome prechádza aj spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj spoluvlastnícke alebo iné spoločné práva k pozemku, prípadne ďalšie práva a povinnosti spojené s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome.“
V zmysle § 14 ods. 1 zákona :
„ Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku.“
Z vyššie uvedeného ustanovenia zákona je jasné, že okamihom nadobudnutia vlastníckeho práva má nový vlastník právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu.
Jedným takýmto právom a povinnosťou je hlasovanie na schôdzi vlastníkov alebo v rámci písomného hlasovania.
Na každú schôdzu vlastníkov alebo písomné hlasovanie by sa mal správca pri tvorbe prezenčnej listiny alebo hlasovacích listín pripraviť tak, že svoju evidenciu vlastníkov skontroluje s listom vlastníctva aktuálnym v deň konania schôdze alebo v deň začiatku písomného hlasovania.
Schôdza vlastníkov je aktivita, ktorá prebieha v rámci jedného dňa 1-2 hodiny, počas ktorých k zmene vlastníka nedôjde.
Opačná situácia je však pri písomnom hlasovaní. Písomné hlasovanie najmä vo väčších domoch prebieha viacero dní, vždy záleží od veľkosti domu a náročnosti samotného obsahu hlasovania.
Ako príklad si uvedieme:
- písomné hlasovanie prebieha 1.8 – 8.8.
- 1.8 overovatelia prevzali skontrolované, aktuálne hlasovacie listiny
- 3.8 ku mne ako ku správcovi prišiel nový vlastník s rozhodnutím okresného úradu, katastrálny odbor, že 2.8 sa stal vlastníkom bytu č. 10
- pôvodný vlastník bytu č. 10 ale už v rámci prebiehajúceho písomného hlasovania zahlasoval a svoj hlas odovzdal 1.8
- nový vlastník sa však dožaduje svojho práva hlasovať v rámci prebiehajúce písomného hlasovania
Ako postupovať v takomto prípade?
Zákon nám od 1.1.2025 pripúšťa možnosť opakovane hlasovať elektronicky o tej istej v rámci písomného hlasovanie, pričom sa za platný prejav vôle považuje elektronické hlasovanie vykonané ako posledné. Ak vlastník vykoná svoje hlasovacie právo pri písomnom hlasovaní na hlasovacej listine aj elektronicky, na elektronické hlasovanie sa neprihliada.
Hlasovanie v rámci jedného písomného hlasovania z dôvodu zmeny vlastníka nemožno považovať ako za opakované hlasovanie.
Ak by v rámci prebiehajúceho písomného hlasovanie zahlasoval len pôvodný vlastník bytu č. 10 a hlas odovzdal v čase kedy ešte bol vlastník predmetného bytu, hlas je odovzdaný platne a v zmysle § 7a ods. 2 a 8a ods. 7 zákona je rozhodnutie tohto vlastníka záväzné aj pre nového vlastníka.
Ak v priebehu písomné hlasovania nastane zmena vlastníka, malo by však byť umožnené už aj novému vlastníkovi odovzdať svoj hlas v písomnom hlasovaní. Ak sa nový vlastník písomného hlasovania zúčastní, rozhodnutie nového vlastníka nahrádza rozhodnutie pôvodného vlastníka.
- Log in to post comments