Zrušenie už zvolanej schôdze alebo písomného hlasovania

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nám presne stanovuje postup pri zvolávaní schôdze alebo vypísaní písomného hlasovania, ktorý je potrebné vždy dodržať pričom zákon nepovoľuje odchýlky.

Správa bytových a nebytových domov je vždy plná zvratov a prekvapujúcich požiadaviek vlastníkov, inak tomu nie je ani pri problematike schôdzi vlastníkov a písomných hlasovaní.

Jednou z požiadaviek, ktorú správcovia sem tam riešia a nie vždy je na ňu jasná odpoveď je zrušenie zvolania schôdze alebo písomného hlasovania už po tom, čo vlastníci obdržali pozvánku na schôdzu vlastníkov alebo oznámenie o vypísaní písomného hlasovania. 

Bližšie sa pozrieme na to, či je možné schôdzu alebo písomné hlasovanie vôbec zrušiť a ako v tomto prípade postupovať správne. Ak budeme v tomto článku hovoriť o pozvánke resp. schôdzi vlastníkov, máme za to že sa to týka aj písomného hlasovania.

Pod úkonom zrušenia schôdze máme na mysli, kedy by malo dôjsť buď z vôle správcu alebo na žiadosť vlastníkov k zrušeniu zvolania schôdze v období 7 dňovej lehoty, a teda v čase kedy správca už pozvánku vlastníkom doručil ale schôdza sa ešte neuskutočnila.

Zvolanie schôdze je jednostranným právnym úkonom, ktorý smeruje štandardne od správcu k vlastníkom, voči ktorým to vyvoláva právne účinky. Ak použijeme v tomto prípade všeobecnú právnu úpravu jednostranných právnych úkonov, dôjdeme k tomu, že jednostranne zrušiť zvolanie schôdze môže správca zaslaním oznámenia o zrušení schôdze, ktoré však musí vlastníkom dôjsť skôr ako mu dôjde pozvánka na schôdzu, resp. s pozvánkou, v tej istý deň. Ak to správca takto nestihne, k zrušeniu schôdze môže dôjsť len so súhlasom vlastníkov, predpokladá sa súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov dome, čo môže byť v bytových domoch veľký problém.

Problémy všeobecne nenastávajú pokiaľ ide o zrušenie schôdze čisto z praktického a logického hľadiska. Problém vidíme skôr v prípadoch, kedy sa úmyselným zrušením schôdze sleduje jednou zo strán nekalý záujem. Ako príklad uvádzame, zvolanie schôdze ¼ vlastníkov, predmetom ktorej má byť vypovedanie zmluvy o výkone správy a k zrušeniu schôdze chce pristúpiť správca, aby získal čas. Prieky si môžu robiť navzájom aj vlastníci, kedy jedna skupina vlastníkov požiada správcu o zvolanie schôdze a zase druhá skupina vlastníkov o jej zrušenie. Správca je ako medzi mlynskými kolesami a práve preto by mal v takejto situácii rešpektovať zákon a v prípade zrušenia požadovať súhlas vlastníkov v prípade, ktorý sme vyššie uviedli.

V súvislosti so súčasnou právnou úpravou písomného hlasovania elektronickým spôsobom vidíme ďalší dôvod prečo nie je možné písomné hlasovanie zrušiť. Zákon č. 182/1993 Z. z. hovorí o tom, že „pri elektronickom hlasovaní spoločenstvo alebo správca musí prijímať hlasy uplatnené elektronickým hlasovaním odo dňa uverejnenia oznámenia o konaní písomného hlasovania najneskôr do konca termínu určeného na písomné hlasovanie“. Pri zrušení riadne oznámeného písomného hlasovania môže nastať situácia, že už po pár hodinách od zverejnenia oznámenia o vypísaní písomného hlasovania vlastníci v dome hlasovali. Zastávame názor, že v takomto prípade, kedy už vlastníci realizovali svoje právo odovzdať hlas nie je vhodne pristupovať k zrušeniu písomného hlasovania. 

Nastať môžu ale aj situácie, ktoré nie sú predvídateľné a pri ktorých nastane situácia, že napr. písomné hlasovanie sa proste nemôže uskutočniť, lebo by nespĺňalo zákonné náležitosti. Môže nastať situácia, že overovateľ, ktorý bol zvolený pre účely písomného hlasovania náhle ochorel, odcestoval alebo zomrel, a ostal len jeden overovateľ, pričom zákon vyžaduje minimálne dvoch. Ak by správca v takomto prípade pristúpil k písomnému hlasovaniu len s jedným overovateľom, mohol by spôsobiť „väčšiu škodu“ ako tým, že by z tohto dôvodu písomné hlasovanie zrušil, resp. presunul na iný termín.

Na záver malé zhrnutie. V rámci správcovstva sú témy pri ktorých ani zákon nie je jednoznačný, preto aj v rámci tejto problematiky je potrebné postupovať individuálne a zohľadniť záujmy väčšiny vlastníkov dome. V rámci článku sme sa preto snažili načrtnúť vám možnosti s príklady ako v takejto situácii postupovať.